부동산 변호사 - 강민구 변호사
부동산 등기의 개념과 등기의 종류
토지와 그 토지 위에 세워진 정착물을 '부동산'이라고 하죠.
그럼 부동산 등기라는 것은 무엇일까요?
부동산 등기란 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록
공시하는 방법을 말합니다.
여기에서 부동산은 토지 및 그 정착물로, 계속적으로 토지에 부착된 물건을 가리킵니다.
부동산물권은 부동산을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리를 가리키는데요,
재산권이면서 지배권이고 절대권입니다.
부동산 등기의 효력
1. 권리변동적 효력
물권변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다.
물권의 주체를 중심으로 해서 말하면 '물권의 득실변경'이라고 하죠.
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기를 마쳐야 그 효력이 발생합니다.
따라서 등기공무원이 접수 후에 등기필증까지 교부했다 하더라도
등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력이 발생하지 않습니다.
2. 대항력
부동산 물권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다.
3. 순위확정적 효력
같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는
법률에 다른 규정이 없다면 등기한 순서에 따라 정해집니다.
4. 권리추정적 효력
부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가
적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다.
부동산 등기의 종류
1. 가등기
부동산물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을
보전하기 위해 예비로 하는 등기입니다.
2. 본등기
가등기에 대응되는 개념으로, 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말합니다.
등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기입니다.
토지소유권 보존등기 : 미등기 토지에 최초로 등기부를 개설하는 것
건물소유권 보존등기 : 미등기 건물에 최초로 등기부를 개설하는 것
직권에 의하 소유권 보존등기 : 미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁이 잇는 경우, 등기관이 직권으로 보존등기를 실행하는 것
소유권 이전등기
법률행위를 원인으로 : 매매 ,증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등이 원인이 되는 소유권 이전등기
법률규정에 의한 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 토지 등의 수용, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한 소유권 이전등기
지상권 : 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리.
토지소유자와 지상권자의 지상권 설정계약과 등기에 의해 취득.
설정등기/변경등기/말소등기
지역권 : 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리.
토지소유자와 지역권자의 지역권 설정계약과 등기에 의해 취득.
설정등기/변경등기/말소등기
전세권 : 전세금을 직브하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 권리.
그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있습니다.
설정등기/변경등기/말소등기
* 근저당권 : 계속적인 거래관계로부터 발생·소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권.
설정등기/이전등기/변경등기/말소등기
권리질권 : 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권
설정등기
임차권 : 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리.
* 임대차 : 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약.
설정등기/말소등기
댓글