강민구 변호사
부동산 매매계약의 위반
매매계약의 이행이 완료되었어도
매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있다면
매도인은 매수인에게 담보책임을 져야합니다.
매수인이매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우,
매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데,
공평의 원칙에 따라서 이를 동시에 이행해야 합니다.
매도인과 매수인이 담보책임을 면한느 특약을 하였다 하더라도
매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나
제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다.
☆ 소유권이 다른 사람에게 속해 있는 경우
소유권의 전부가 다른 사람에 속해 있다면 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 이전해야 합니다.
매수인이 이 사실을 몰랐다면 계약해제가 가능하며 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
매수인이 이 사실을 알고 있었다면 계약해제는 가능하지만 손해배상청구는 불가능합니다.
소유권의 일부가 다른 사람에게 속해있다면 그 부분의 비율로
대금감액이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않은 경우 계약전부를 해제할 수 있고,
손해배상 청구 역시 가능합니다.
이 권리는 사실을 안 날로부터 1년 이내에 행사하여야 합니다.
매수인이 매매계약 당시에 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우,
매도인이 소유권을 취득해 이전해줄 수 없다면 그 비율로 감액을 청구할 수 있습니다.
감액청구권리는 계약한 날로부터 1년 이내에 행사해야합니다.
☆ 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우
매매목적물에 저당권이나 전세권이 설정되어 있어서 그 행사로 소유권을 취득할 수 없다면,
매수인은 계약을 해제할 권리를 가지게 됩니다.
가등기 목적 부동산의 매수인이 그 뒤에 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써
소유권을 상실한 경우도 매도인이 마찬가지의 책임을 져야 합니다.
만약 매수인의 재산을 출연해서 그 소유권을 보존하였다면
매도인에게 이에 대한 상환을 요구할 수 있으며,
매수인이 손해를 입은 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.
☆ 부동산에 흠결이 있는 경우
매매 목적물인 부동산에 흠결이 있는 사실을 매수인이 모른 경우,
그것으로 인해 계약목적이 달성되지 않는 경우에 한해 계약해제가 가능합니다.
하지만 계약목적이 달성 가능하다면 손해배상 청구만이 가능합니다.
매수인이 부동산의 흠결을 알고 있었거나 과실로 알지 못한 경우에는
계약해제도, 손해배상 청구도 불가능합니다.
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