건설시장이 활기를 띠면서 이에 따라 건설 광고도 많이 늘고 있습니다. 건설광고에는 건물에 대한 외형적인 정보 외에 분양가를 포함한 다양한 조건들이 명시되어 있는데요. 분양을 받는 입주자들은 이러한 조건들을 유심히 살피어 계약을 진행할 필요가 있습니다.

오늘 살펴볼 사례는 분양에 대한 조건으로 중도금을 무이자로 해주겠다고 광고를 하였으나 실제로는 분양가에 포함되어 입주자들에게 허위과장광고를 이유로 건설사에게 소송을 건 사례입니다.

이번 사례에 대해서 건설소송상담 변호사와 함께 자세히 알아보겠습니다. 

A건설사는 아파트를 분양하면서 제작하게 된 팸플릿에 중도금 전액 무이자 융자라는 문구를 삽입하여 이를 광고에 활용하였는데요. 중도금이란 부동산 등을 거래할 때 계약금과 잔금 사이에 일부를 치르는 돈을 말합니다. 

건설소송상담 변호사가 알아본 바로는 우리나라의 경우 통상적으로 선 분양 후 입금을 하는 경우가 많기 때문에 아파트를 분양 받아 입주한 뒤 기간을 나누어 중도금을 지급하는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 중도금을 할부로 나누어서 내는 경우가 많은데요. 이때 발생하는 이자를 A건설사가 분양대금에 반영하지 않겠다고 광고를 하였고 입주자들은 이를 믿고 계약을 진행한 것입니다.

A건설사는 중도금 이자명목으로 입주자들에게 돈을 받지는 않았습니다. 그러나 분양원가 중 일반시설 경비 라는 항목에 중도금 이자 금융비용 210억 원이 포함된 것으로 확인되면서 문제가 생겼는데요. 

이에 입주자들은 A건설사의 허위과장광고로 피해를 받았으며 이에 대한 손해배상으로 입주자 1인당 50만원씩 배상하라며 소송을 냈습니다.

입주자들은 A건설사의 광고의 영향으로 중도금에 발생하는 이자를 무상으로 생각했기 때문에 A사의 광고를 허위광고라고 주장하였습니다. 그러나 이번 사례에 대해서 재판부는 A건설사의 손을 들어주었습니다. 

건설소송상담 변호사가 확인해본 결과 재판부는 A건설사가 중도금 이자를 일반시설 경비라는 항목에 포함하여 입주자들에게 돈을 청구한 것에 대해서 금융비용을 분양원가에 포함시킨 적법한 행위라 판단하여 이러한 행동을 허위과장광고로 볼 수 없다고 본 것 입니다.

또한 건설소송상담 변호사가 확인해본 바로는 재판부는 아파트 분양 조건에 명시된 금융비용이 분양가에 포함해 분양원가를 산정한다는 것은 도서와 언론보도 인터넷 검색 등을 통해서 누구든 확인 가능한 정보라고 밝혔습니다. 

그렇기 때문에 재판부에서는 분양 광고에 들어간 중도금 전액 무이자 융자라는 단어가 이자비용이 분양대금에 포함되지 않는 완전 무상을 의미한다고 보기는 어렵다고 밝히며 A건설사의 광고는 허위과장광고로 볼 수 없다고 최종판결 하였습니다.

오늘은 건설소송상담변호사와 함께 아파트 중도금 무이자 광고에 대한 허위광고 여부에 대하여 소송이 제기된 사례를 살펴보았습니다.

부동산을 계약할 때는 계약서의 모든 내용을 빠짐없이 확인하여야 하지만 실제로 어려운 법률 용어와 십 여장에 이르는 계약서의 분량 때문에 제대로 살펴보지 못하고 피해를 보시는 분들이 종종 발생하곤 합니다. 

만약 이와 같은 일이 발생하였다면 건설소송상담 변호사 강민구 변호사가 도움이 되어 드리겠습니다.

건설소송변호사가 최근 동향을 살펴보면 과거에 비해 조망권 침해와 관련한 소송이 늘었음을 확인할 수 있는데요. 보통 부동산 시장에서 아름다운 경관이나 조망이 좋은 경우 해당 부동산에 프리미엄이 붙어 가격이 상승하는 것을 살펴볼 수 있습니다.

그만큼 조망권에 대한 사람들의 의식이 올라감을 예상할 수 있고 이에 자신의 정당한 조망권을 침해당한 경우 바로 공사금지 가처분 소송을 제기하려는 경우가 많습니다. 그래서 오늘 이 조망권침해와 관련하여 건설소송변호사가 살펴보고자 하는데요.

조망권 침해에서 가장 중요한 것은 침해 성립여부를 살펴보는 것입니다. 조망권과 관련해서는 법적 규정이 미비한 경우가 많고 이에 판례에 따르는 경우가 많습니다. 따라서 오늘 건설소송변호사는 조망권침해와 관련한 판례를 통해 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

대법원 2007.9.7. 선고 2005다72485 판결에서는 건물 신축으로 인한 조망권 침해행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가될 때 그리고 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 등 여부의 판단기준에 대해 명시하고 있습니다.

더불어 조망권 즉 조망이익이 법적인 보호의 대상이 되기 위한 요건에 대해서도 명시하고 있는데요.

우선 대법원 재판부에서는 건물의 신축으로 인해 그 이웃 토지 상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받았다면 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되려먼 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다고 나타내고 있는데요.

일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 성립 여부는 피해의 정도와 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도나 지역성, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다고 설명하고 있습니다.

또한 건설소송변호사가 본 재판부 판결에서는 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다고 판결했는데요.

이러한 조망권은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있으며 그와 같은 조망권의 향유를 하나의 중요한 목적으로 해 그 장소에 건물이 건축된 경우를 포함하게 됩니다.

즉 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망권이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이며 건설소송변호사가 본 재판부 판결문에서는 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익이라고 한다면 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다고 밝히고 있습니다.

오늘은 이렇게 건설소송변호사와 조망권 침해와 더불어 일조권과 관련한 내용 함께 살펴보았는데요.

이 조망권이나 일조권의 경우 판례마다 각각의 판결이 다르게 나타나는 경우가 있는 만큼 관련하여 도움이 필요하다면 변호사의 도움을 받아 진행하시는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다.

여러분의 든든한 법률동반자 건설소송변호사 강민구변호사입니다.

오늘은 부동산변호사와 건설소송과 관련해 살펴보고자 하는데요. 건설소송은 규모가 큰 경우가 많으며 여러 이해관계가 맞물려 복잡한 경우가 많습니다. 그러다 보니 건설소송을 진행할 때는 무엇보다 관련하여 경험과 지식이 있는 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

건설공사를 진행하면서 발생할 수 있는 많은 분쟁사항 중에 오늘은 노임채권 등에 대해 부동산변호사가 살펴보고자 합니다. 만약 건설공사를 진행하던 중에 공사계약이 중도 해지된다고 하면, 이러한 경우 기성고 채권 중에 압류가 금지되는 노임채권은 어떻게 산정해야 하는 것일까요?

건설공사계약이 중도해지되어 공사대금 정산합의가 이뤄졌고 그때까지 기성금으로 수령한 공사대금이 있다고 하면 정산합의에 따른 잔여 공사대금 중에 압류가 금지되는 노임채권의 범위를 산정하는 방법 등에 대해서 판례를 통해 살펴보고자 합니다. 우선 사안을 부동산변호사가 살펴보자면 다음과 같습니다.

피고인 A 건설회사가 공사를 수급하고여 해당 공사진행 중에 철근콘크리트 공사를 B건설에 하도급 주게 되었습니다. B 건설은 기성고를 지급받으며 공사를 하던 중 자금난으로 해당 공사를 포기하게 되는데요. 공사타절을 해 서시공부분에 대한 기성금을 지급받기로 했습니다. 이에 해당 미지급 기성금 채권을 B 건설에 대한 채권자인 원고가 압류추심명령을 받게 되었습니다.

한편 B 건설 소속 근로자들은 체불노임 지급을 요구했고, 피고 A 건설은 위 압류 및 추심명령 도달 이후에 미지급 기성금 중 일부 금액을 B건설 근로자의 체불노임으로 지급하게 됐습니다. 이에 압류채권자인 원고는 피고 A 건설의 기성금 지급이 압류의 효력에 반한다고 주장했습니다. 피고는 기성금 중 노임액 상당은 건설산업기본법 제88조 압류금지채권이므로 노임 지급은 유효하다고 항변한 사안인데요.

이에 대한 대법원 2012.3.15. 선고 2011다73441 판결을 부동산변호사와 살펴보면 다음과 같이 판결한 것을 알 수 있습니다. 구건설산업기본법과 건설산업기본법에 의해 압류가 금지되는 노임채권의 범위는 건설공사의 도급금액 중에 산출내역서에 기재된 노임의 합산액으로서 도급계약서나 하도급계약서에 명시된 금액이라 할 것인데요.

따라서 부동산변호사가 판결을 살펴볼 때 건설공사계약이 중도에 해지되어 공사대금의 정산합의가 이루어지는 경우에는 정산된 공사대금 중 압류가 금지되는 노임채권액은 특별한 사정이 없다면 (하)도급금액 산출내역서에 기재된 노임채권 중 정산합의 시까지 발생한 노임채권액을 합산하는 방식으로 산정해야민 합니다.

또한 정산 시까지 기성금으로 수령한 공사대금이 있는 경우에는 잔여 공사대금 중 압류가 금지되는 노임채권액의 경우, 정산합의된 공사대금 중 (하)도급금액 산출내역서에 기하여 산출한 노임채권액에서 기지급된 공사대금 중 (하)도급금액 산출내역서에 기하여 산출한 노임채권액을 공제하는 방식으로 산정해야만 합니다.

오늘은 이렇게 부동산변호사와 건설소송 판례를 통해 분쟁상황들에 대해 살펴보았습니다. 건설소송을 진행하다보면 복잡한 이해관계로 인해 소송을 진행하기가 쉽지 않을때가 많은데요.

이럴때는 홀로 해결하려 하시기 보다는 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 여러분의 든든한 법률동반자 부동산전문변호사 강민구변호사가 건설소송에 힘이 되겠습니다.

부동산소송 강민구 변호사

기업은 건설사업을 수행하다가보면 수많은 이해관계인과의 크고 작은 법적 분쟁에 휩싸일 수 있는데요. 분쟁이 일어났을 때에는 관련 변호사의 조언을 얻어 최선의 해결책을 강구하는 것이 필수적인데요. 즉 건설관련 법적인 분쟁은 법리적으로도 복잡하고 분쟁의 기간도 길기 때문에 소송에 있어서도 확실한 준비가 필요합니다.

이에 강민구 변호사는 건설관련 분쟁은 민,현사는 물론이고 상사법, 공정거래법, 지적재산권, 조세, 관세, 국지계약 관련 지식을 두루 갖추지 않으면 난관에 부딪치게 된다고 말하기도 했습니다.

최근에는 중소기업들도 법률고문계약을 체결하고 수시로 법률자문을 구하기도 하는데요. 사실 그렇다고 해도 애초에 분쟁에 휘말리지 않는 것이 중요합니다. 건설 관련 분야의 법규들은 매우 광범위하고 유기적으로 연결되어 있습니다.

따라서 사전에 건설 법률가의 조언을 얻어 분쟁을 예방하는 것이 가장 현명한 방법이라고 볼 수 있습니다.

기사보기 → [2011변호사 법률상담] 국제감각 지닌 부동산 건설소송 강민구 변호사

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확정일자라는 것은 건설소송변호사가 살펴본 바에 따르면 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말하는 것입니다. 보통 주택임대차보호법에서는 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 진행할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 명시하고 있습니다.

최근 전세시장은 여전히 수요와 공급의 불일치로 인해 전세 매물이 부족해 가격이 고공해진을 계속하고 있다보니 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 증가하고 있습니다. 이럴 때를 대비해 건물을 임차한 경우 확정일자를 받게 되면 그 효력에 의해 우선하여 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.

건설소송 변호사가 본 대법원 판례에서는 확정일자에 대해 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하며 허위로 날짜를 소급해 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권행사를 방지하기 위해 마련된 제도라고 나타내고 있습니다.

보통 이 확정일자는 원칙적으로 작성일자에만 공증력이 인정되며 그 문서가 그때에 존재하고 있다는 것만을 증명하며 다만 주택임대차보호법에서 우선변제권이나 대항력 등과 같은 특수한 효력을 부여하기도 합니다. 그런데 주택 임차인을 위한 법적 제도는 주택임대차보호법의 확정일자만 있는 것은 아닙니다.

민법에서도 전세권을 두어 보호하고 있는데요. 사실 기존에는 임차인 보호를 위한 제도로는 민법상의 전세권만이 존재했지만 전세권의 필수요소라고 할 수 있는 등기에 대해 임대인이 협조하지 않으면 유명무실한 제도라고 할 수 있습니다. 그래서 주택임대차보호법의 확정일자 등을 통해 임차인을 보호하기 위한 제도를 둔 것이죠.

임대인의 동의와는 상관없이 확정일자 등의 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 전세권과 동등하게 우선변제권을 인정하고 있는 것인데요. 다만 이 두가지 제도는 그 요건과 효력 등에 있어서 여러가지 차이점을 나타내 상황에 맞는 적절한 제도를 이용해 주시는 것이 좋습니다. 다만 두 가지 제도를 모두 갖춰 이중의 보호를 받을 수 있습니다.

즉 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 혹은 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖추었다면 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 나타나게 됩니다. 건설소송변호사가 본 이 우선변제권을 행사하려면 우선변제권의 요건이 경매절차에 따른 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야만 합니다.

오늘은 이렇게 건설소송 강민구 변호사와 함께 확정일자와 확정일자 효력에 대해서 살펴보았는데요. 최근 이러한 법률문제로 인해 골머리를 앓고 걱정하시는 분들이 늘고 있습니다. 이럴 때는 혼자 진행하려 노력하시는 것보다 건설소송변호사 등 관련 법률에 능한 변호사에게 법률상담을 받으시는 것이 도움이 됩니다. 여러분의 든든한 법률동반자 건설소송변호사 강민구 변호사입니다.

건설소송 강민구 변호사

최근 14년동안이나 아파트하자소송이 진행되고 있는 광주지역의 한 아파트 소식이 눈길을 끌고 있습니다. 사실 아파트하자보수 소송의 경우 피해자인수분양자들이 보통 수백명에서 수천명에 이르기 때문에 통일된 의견을 도출하는데 애로사항이 많습니다.

아파트하자보수 소송에 있어 가장 중요한 것은 감정결과인데, 법원에서 선임한 감정인의 하자감정 결과에 따라서 하자성립 여부 및 하자범위에 대한 인정 유무가 크게 달랄질 수 있습니다.

특히 아파트하자보수소송에 있어서 아파트하자담보책임기간에 관한 정확한 산정이 중요한데요. 보통 하자보수기간 중에는 재판부 화해조정 등의 결론이 도 출되는 경우가 많습니다.

일부 입주자대표회의가 손해배상금을 목적으로 승소율이 30% 넘는다고 판단되면 무조건 아파트하자보수 소송을 고집하시는 경우가 많은데 아파트 하자소송의 경우 실제 하자감정 결과에 따라 소송기간 및 손해액 산정의 격차가 클 수 있기 때문에 유의하셔야만 합니다.

뿐만 아니라 실질적인 피해구제를 위한 대안이나 강제집행에 대한 철저한 대비가 부족하다면 나중에 승소판결을 받아도 충분한 보상을 받지 못하는 경우도 비일비재 합니다. 아파트 하자보수 소송의 궁극적인 목표는 예상치 못한 하자로 인해 피해받은 입주자로서의 권리행사에 있습니다.

즉 이러한 아파트하자보수소송과 같은 건설소송을 제기할 때는 그 전에 정확한 피해상황을 숙지하며 또 소송 전반에 대한 숙지가 필요합니다. 따라서 건설소송 등의 경험이 많은 변호사와 사전에 충분히 협의를 거친 뒤 소송을 할 것인지 분쟁조정위원회에 제소해 해결할 것인지 신중한 결정이 필요합니다.

기사보기 → “잠재된 아파트하자소송, 효율적 권리회복 방법은?” 법무법인 진솔 강민구 대표변호사

온라인뉴스팀 onlinenews@heraldcorp.com

사업시행인가라는 것은 주택 재개발사업 조합 등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장 및 군수 혹은 자치구의 구청장이 최종적으로 확정해 인가하는 행정절차인데요. 주택 재개발이나 재건축 사업을 시행하고자 한다면 반드시 이 사업시행인가의 절차를 거쳐야만 하는데요.

이 사업시행인가의 절차를 거쳐 사업시행인가가 고시되면 사업시행자는 주택 재개발 사업을 시해할 수 있는 지위나 권리를 부여받게 되며 각종 개별법상 인허가 등이 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적효과를 발생시키게 되는 것입니다.

이러한  부동산소송 강민구변호사가 본 사업시행인가에 대해서는도시 및 주거환경정비법에 명시되어 있습니다. 사업시행인가 신청을 사업시행자가 하려고 한다면 고시된 정비계획에 따라 해당 사항을 포함한 사업시행계획서를 작성하게 됩니다. 사업시행자가 주택재개발사업조합이라면 조합은 사업시행인가를 신청하기 전 미리 총회를 개최해 그 내용에 대한 동의를 얻어야 합니다.

또 사업시행자가 토지주택공사 등의 지정개발자인 경우라면 주택재개발 정비구역 안의 토지면적 50% 이상에 해당하는 만큼의 토지소유자의 동의와 토지등 소유자 과반수의 동의를 얻어야만 합니다.

사업시행인가를 받으려는 사업시행자는 해당 서류를 시장 및 군수 또는 자치구의 구청장에게 제출하게 되며 사업시행 인가를 받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 혹은 폐지하고자 한다면 사업시행자는 시장 및 군수에게 해당 서류를 제출해야 합니다.

부동산소송 강민구변호사가 살펴본 도시 및 주거환경정비법에 따라 시장 및 군수는 사업시행인가를 하거나 그 정비사업을 변경, 중지, 폐지 하는 경우 해당하는 내용들에 대해 그 해당 지방자치단체의 공보에 공시해야만 합니다.

즉 시장 및 군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보해야 하고 사업시행인가 후 정비구역 내 주민안전 등을 위해 해당하는 사항들을 지방경찰청장 또는 경찰서장에게 요청할 수 있게 됩니다.

오늘은 이렇게 부동산소송 강민구변호사와 함꼐 사업시행인가 등에 대해서 살펴보았는데요. 사업시행계획은 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법과 정관이 정하는 바에 따라 조합원 총회의 결의를 거쳐 수립하고, 이 사업시행인가를 통해 확정 및 고시된 내용이 대외적인 효력을 갖게 되는 것입니다.

이렇게 사업시행인가를 받으려 하시거나 기타 건설 및 사업시행을 준비하면서 법률적인 문제에 부딪혀 법률적 상담이 필요하시다면 부동산소송 강민구변호사가 도움이 되겠습니다. 여러분의 든든한 법률동반자 부동산소송 강민구 변호사입니다.

건설소송변호사와 함께 국가공사 입찰에 대해 살펴보고자 합니다. 건설소송 강민구변호사입니다. 최근 건설업계가 수년간 지속되고 있는 건설경기침체로 어려움을 겪고 있는 가운데 정부가 다시 입찰 담합 조사를 벌이고 있어 건설업계는 사면초가에 빠진 것과 다름 없다고 볼 수 있는데요.

이미 공정위에서는 4대강 사업이나 인천도시철도 2호선 공사 입찰을 담합으로 규정하고 과징금을 부과한데에 이어 추가 조사를 착수한 것으로 알려지게 되면서 대규모 과징금 폭탄이 예상되고 있기 때문이라 할 수 있습니다.가운데 건설소송 강민구변호사와 함께 국가공사에 있어서 입찰에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

보통 입찰은 입찰참가자격이 있는 자 2인 이상이 입찰해야 유효한 입찰로 성립되게 되는데요. 여기서 2인 이상의 유효한 입찰이라는 것은 입찰공고에서 요구하는 입찰참가자격을 구비하고 유효한 입찰서를 제출한 자가 2인 이상인 경우를 말하게 됩니다.

건설소송변호사가 살펴본 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙에 보면 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 입찰을 무효로 하는 경우에는 무효 여부를 확인하는 데 장시간이 소요되는 등 부득이한 사유가 없는 한 개찰장소에서 개찰에 참가한 입찰자에게 이유를 명시하고 그 뜻을 알립니다.

또 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령에 따라서 국가종합전자조달시스템 또는 각 중앙관서의 장이 지정·고시한 정보처리장치를 이용해 입찰서를 제출하게 하는 경우에는 입찰공고에 표시한 절차와 방법으로 입찰자에게 입찰무효의 이유를 명시하고 그 뜻을 알립니다.

그런데 위와 같이 경쟁입찰에서 2인 이상의 유효한 입찰자가 없거나 낙찰자가 없는 경우라면 같은 장소에서 재입찰에 부칠 수 있게 됩니다. 이 경우 재입찰은 새로운 입찰로 보지 않고 입찰자 또는 입찰횟수의 제한을 받지 않습니다.

건설소송변호사가 살펴본 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령에 따라서 입찰자나 낙찰자가 없는 경우 또는 낙찰자가 계약을 체결하지 않는 경우에도 재공고 입찰에 부칠 수 있습니다. 재입찰 또는 재공고입찰 시에는 기한을 제외하고는 최초의 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 그 밖의 조건을 변경할 수 없습니다.

오늘은 이렇게 건설소송 강민구변호사와 함께 국가공사 입찰에 대해서 살펴보았는데요. 최근 국내 10대 건설사가 연루된 소송 건수와 규모가 모두 늘어난 것으로 조사된 가운데 소송가액윽 30%이상 증가해 소송규모가 커진 것으로 나타났다고 합니다. 이 가운데 여러분의 든든한 법률동반자 건설소송 변호사가 도움이 되겠습니다.

[건설소송 변호사, 건축법 위반 건축물 조치]

건설소송 강민구변호사

안녕하세요? 건설소송 강민구변호사입니다. 보통 주택을 건설하고자 한다면 그 사람은 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장 등의 허가를 받거나 신고를 해야합니다. 또 허가나 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가를 받거나 신고를 해야만 합니다. 다만 건설허가를 받은 사람이 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 건설에 착수하지 않는 경우라던지 일정한 사유에 해당하면 건설허가가 취소될 수 있습니다.

오늘은 이 건설허가에 있어서 건축법을 위반한 건축물에 대한 조치를 알아보고자 합니다.

허가권자는 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 “건축주 등”이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정해서 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).

허가권자는 위 규정에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 규정에 따른 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해서는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가하지 않도록 요청할 수 있습니다.

다만, 허가권자가 기간을 정해서 그 사용 또는 영업이나 그 밖의 행위를 허용한 주택은 그렇지 않습니다(「건축법」 제79조제2항).

허가권자가 시정명령을 하는 경우에는 위반건축물표시(「건축법 시행규칙」 별지 제28호서식)에 따르며, 일반이 보기 쉬운 건축물의 출입구마다 설치해야 하는데, 누구든지 이 표지 설치를 거부 또는 방해하거나 훼손해서는 안 됩니다(「건축법」 제79조제4항·제5항 및 「건축법 시행규칙」 제40조제1항).
이를 위반하면 30만원 이하의 과태료가 부과되게 됩니다.

허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주 등에 대해서는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않으면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).

이행강제금의 금액은 다음과 같이 설정됩니다.

허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 「건축법」 제80조제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다. 다만, 「건축법」 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 않는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있습니다(「건축법」 제80조제4항).

오늘은 이렇게 건축법 위반한 건축물에 대한 조치에 대해 알아보았습니다. 이렇게 건설에 있어서 문제가 있다거나 건설소송 등 다양한 문의사항이 있으신 경우에는 건설소송 변호사 강민구변호사를 찾아주시기 바랍니다.

건설소송변호사, 공사계약금액 조정 청구 - 건설변호사

안녕하세요? 건설소송변호사 강민구변호사입니다. 물가변동으로 인한 계약금액 조정에 관한 규정은 국가계약법 제 19조, 시행령 제 64조, 시행규칙 제 74조에 나와 있습니다. 이를 근거로 대부분의 관급공사에서는 일정한 물가변동이 있을 경우에는 계약금액을 조정하기로 하는 계약조항을 두고 있습니다.

또한 관급공사의 계약서로 첨부되는 공사계약 일반조건에도 물가변동으로 인한 계약금액 조정에 관한 계약조항이 포함되어 있습니다. 그렇다면 당사자 사이에 물가변동으로 인한 계약금액 조정에 관한 특약을 맺지 않더라도 국가계약법령만을 근거로 계약금액의 조정을 청구 할 수 있을까요? 오늘은 이러한 공사계약금액 조정 청구에 대해 알아보겠습니다.

사실상 이러한 내용에 대해 대법원은 부정적으로 봅니다. 대법원은 물가변동으로 인한 계약금액의 조정을 배제하는 특약이 있는 이상 국가계약법령에 물가변동으로 인한 계약금액 조정의 근거가 있다고 하더라도 그 법령을 근거로 곧바로 계약금액의 조정을 요구할 수 없다고 봅니다.

국가계약법령상 계약금액 조정에 관한 규정은 국가와 사인간의 계약관계에서 관계공무원이 지켜야 할 계약사무 처리에 관한 필요한 사항을 규정한것으로 국가의 내부규정에 불과하기 때문에 강행규정도 아니라는 것입니다. 물가변동으로 인한 계약금액 조정을 배제하는 특약은 약관의 규제에 관한 법률에 위반되어 무효라는 주장도 있습니다만 대법원은 이러한 주장도 받아들이지 않았습니다.

앞서 언급했던 국가계약법 제 19조와 시행령 제 64조 및 시행규칙 제 74조에 물가변동으로 인한 계약금액 조정의 근거조항이 있다고 하더라도 그 법령에 근거해 곧바로 계약금액의 조정을 요구할 수는 없습니다. 물가변동으로 인해 계약금액의 조정을 요구하기 위해서는 당사자가 체결한 계약에 그 근거가 있어야 합니다.

물가변동으로 인한 계약금액 조정에 관한 특약을 두지 않거나 물가변동으로 인한 계약금액 조정을 배제하는 특약은 무효가 아니며 오히려 대등한 당사자 사이의 계약으로서 그 계약내용은 유효합니다. 대법원은 "이 사건 계약금액 고정 특약이 유효한 이상 피고에게 위 규정에 기하여 계약금액의 조정을 요구할 수 있는 권리가 있다고 볼 수 없다(대법원 2003.08.22. 선고 20003다 318판결)"고 판시했습니다.

또 대법원은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제 19조는 '각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 공사, 제조, 용역, 기타 국고의 부담이 되는 계약을 체결한 다음 물가의 변동, 설계변경 기타 계약내용의 변경으로 인해 계약금액을 조정할 필요가 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 의해 그 계약금액을 조정한다'고 규정하고 있지만 이 규정은 국가와 사인간의 계약관계에서 관계 공무원이 지켜야 할 계약사무 처리에 관한 필요한 사항을 규정한 것으로 국가의 내부규정에 불과한 것입니다.

따라서, 서로 간에 계약금액을 조정하지 않기로 하는 특약을 하였다고 하여 그 특약이 무효가 되는 것이 아니고, 위 규정이 계약 상대방에게 계약금액 조정요구권을 부여하는 것도 아니며, 오히려 위 법률에 기한 국가와 사인간의 계약도 그 본질적인 내용은 사인간의 계약과 다를 바가 없어 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사법의 규정 내지 법원리가 적용되는 것인데, 원고와 피고간의 이 사건 물품공급계약에서 계약기간동안 계약금액을 조정하지 않기로 하는 계약금액 고정특약이 있었던 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 물품공급계약상 계약금액 고정특약은 당사자의 합의에 의한 것으로 사법의 일반원칙에 따라 유효하다(서울고등법원 2002. 11.28. 선고 2001나 73093 판결)'고 판시 한 바 있습니다.

다만 국가나 지방자치단체와 체결하는 공사도급계약의 경우에는 표준계약서를 통해 계약금액조정에 관한 내용이 포함된 공사계약 일반조건을 계약에 편입하고 있기에 관급공사에서 계약금액조정을 청구하지 못하는 일은 거의 없습니다.

오늘은 이렇게 물가변동에 따른 공사계약금액 조정 청구에 관하여 알아보았습니다. 이러한 건설소송과 관련하여 문의가 있을 때에는 건설소송변호사 강민구변호사를 찾아주시기 바랍니다.